Аренда, субаренда, посредничество в аренде жилых и нежилых помещений для предпринимателей плательщиков единого налога 2012. Можно ли обойти ограничения, установленные Налоговым кодексом?

Очень много предпринимателей, которые применяют упрощенную систему налогообложения учета и отчетности и уплачивают единый налог, занимаются сдачей жилых и нежилых помещений или земельных участков в аренду. До вступления в силу с начала 2012 года Главы 1 раздела XIV Налогового кодекса, для физических лиц – предпринимателей, которые сдавали в аренду очень большие помещения или земельные участки, применение упрощенной системы было возможностью значительной экономии на уплате налогов.

С начала 2012 года значительной части предпринимателей, которые сдают имущество в аренду, было запрещено платить единый налог. Ограничения по аренде для единщиков содержатся в пункте 291.5.3 Налогового кодекса. Благодаря этому ограничению, значительному количеству плательщиков единого налога, которые предоставляют помещения или земельные участки в аренду, теперь придется выбирать один из следующих вариантов:

• перейти на общую систему налогообложения;
• вообще прекратить предпринимательскую деятельность и сдавать имущество в аренду как обычное физическое лицо с уплатой налога на доходы физических лиц в размере 15%;
• искать законные или незаконные варианты обхода ограничений, которые выдвигает пункт 291.5.3 НКУ.

Именно о последнем пункте нашего списка мы и поговорим в этой статье. Попробуем найти и более или менее подробно рассмотреть законные или незаконные варианты обхода ограничений по аренде, которые выдвигает Налоговый кодекс для предпринимателей – плательщиков единого налога. Однако, для начала, рассмотрим сами ограничения. Какие они имеют особенности и кого именно касаются?


Ограничения по аренде для плательщиков единого налога

Согласно пункту 291.5.3 Налогового кодекса не могут применять упрощенную систему налогообложения физические лица – предприниматели, которые предоставляют в аренду:

• земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 гектара
• жилые помещения, общая площадь которых превышает 100 кв.м.
• нежилые помещения (здания, строения) и / или их части, общая площадь которых превышает 300 квадратных метров.

Следует обратить внимание, что указанное ограничение не касается юридических лиц – плательщиков единого налога четвертой группы. То есть, юридические лица могут сдавать в аренду земельные участки, жилые и нежилые помещения любой площади и кому угодно.

Также следует отметить, что площади помещений суммируются только в пределах группы: жилые, нежилые, земельные участки. Однако не суммируются, если разделять группы помещений. То есть предприниматель – плательщик единого налога может одновременно сдавать в аренду до 0,2 га земельного участка, до 100 кв.м. жилого помещения и до 300 кв.м. нежилого помещения.

Также, очень часто видел на форумах вопрос примерно такого содержания: «Я ФОП на едином налоге, арендую нежилое помещение площадью 400 кв.м. у юридического лица. Могу ли я находиться на упрощенной системе?». Ответ очень прост, ограничение касается только тех предпринимателей, которые сдают в аренду помещения, а не берут.

Является ли аренда услугой в целях применения налогового законодательства?

Вопрос требовал ответа именно потому, что в зависимости от статуса субъекта, который арендует помещение или земельный участок у ФЛП единщика, зависит группа и, соответственно, ставка единого налога, которую имеет право выбрать такой предприниматель.

Если коротко, то плательщик единого налога второй группы может сдавать имущество в аренду только населению или другим плательщикам единого налога. Единщик третьей группы может предоставлять имущество в аренду кому-либо.

Аренда, субаренда и посреднические услуги по аренде. Одно и то же или разные вещи?

Если отталкиваться от определения этих понятий, которые им дает Гражданский кодекс Украины, то это совсем разные вещи. Однако, если рассматривать их для целей применения налогового законодательства, в данном случае в целях определения права пребывания предпринимателя единщика на упрощенной системе налогообложения, некоторые из них отождествляются.

Аренда или найм

Согласно статье 759 Гражданского кодекса по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Предметом договора найма могут быть имущественные права. Право передачи имущества в найм имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права.

В подавляющем большинстве, предприниматели – плательщики единого налога предоставляют в аренду помещения или земельные участки, принадлежащие им на праве собственности как физическим лицам, т.е. они являются владельцами вещи. Это и есть аренда в обычном ее виде.

Если обратиться к классификатору видов экономической деятельности, то аренда подходит под старый, но еще действующий КВЭД ДК 009:2005 – «70.20 сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости», или под новый КВЭД ДК 009:2010 – «68.20 Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества».

Субаренда или поднайм

Согласно статье 761 Гражданского кодекса право передачи имущества в аренду имеет как собственник вещи так и лицо, которому принадлежат имущественные права. Статья 190 ГКУ отождествляет имущество с имущественными правами. То есть лицо, которое арендует имущество имеет имущественные права на такое имущество и может распоряжаться имуществом по своему усмотрению в рамках договора аренды. Имея имущественные права на помещения, арендатор может также сдать такое имущество в субаренду (поднайм).

Однако следует обратить внимание, что согласно статье 774 Гражданского кодекса передача нанимателем вещи в пользование другому лицу (поднайм) возможно только с согласия наймодателя, если иное не установлено договором или законом.

Согласно КВЭД ДК 009:2005 субаренда это также как и аренда код «70.20 сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости». Согласно КВЭД ДК 009:2010 субаренда это также как и аренда «68.20 Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества».

Посреднические услуги по аренде

Согласно пункту 291.4 Налогового кодекса во второй группе не могут плательщики единого налога, которые предоставляют посреднические услуги по аренде. Такие единщики могут быть исключительно в третьей группе.

Посреднические услуги по аренде очень просто перепутать с субарендой, как это и делают некоторые налоговые службы на местах и ​​не разрешают предпринимателям, которые сдают имущество в субаренду населению или другим плательщикам единого налога находиться во второй группе. Если обратиться к все тому же КВЭДу, то это будут следующие коды:
КВЭД ДК 009:2005 – «70.31 Деятельность агентств недвижимости»
КВЭД ДК 009:2010 – «68.31 Агентства недвижимости».

Если говорить простыми словами, то главное отличие субаренды от посредничества в аренде примерно следующее: при субаренде предприятие сдает имущество в поднайм от своего имени и за свой счет, а при посреднических услугах по аренде предприниматель только находит арендатора для арендодателя или наоборот, находит арендодателя для арендатора, которые заключают договор аренды между собой. То есть, при посреднических услугах по аренде предприниматель не выступает в договоре как арендатор или арендодатель.
Вывод. Аренда, субаренда и посреднические услуги по аренде разные вещи?

Попробуем подытожить все вышесказанное по поводу этих терминов. Итак:

Аренда – передача имущества в найм. Сдавать имущество в аренду может как собственник вещи так и лицо, которое владеет имущественными правами.

Субаренда – также передача имущества в найм. Фактически это то же, что и аренда, но с той лишь разницей, что арендодателем является не собственник имущества, а лицо, которое владеет имущественными правами (в данном случае арендует имущество у собственника). То есть, можно сказать, что в целях применения налогового законодательства субаренда приравнивается к аренде.

Посреднические услуги по аренде – это то, чем занимаются агентства недвижимости, то есть просто ищут клиентов для арендодателя или ищут жилье для людей, которые хотят его снимать. Посреднические услуги по аренде, в целях применения налогового законодательства, не имеют никакого отношения к аренде или субаренде.

Возможные варианты обхода ограничений по аренде для ФЛП плательщиков единого налога

Пришло время перейти к наиболее спорной части этой статьи, в которой мы попытаемся ответить на вопрос, может ли предприниматель, обладающий большими площадями жилых и нежилых помещений или земельными участками, сдавать их в аренду и находиться на упрощенной системе налогообложения.

Я предложу несколько вариантов. Каждый из них возможно или невозможно воплотить в жизнь при различных обстоятельствах. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. На каждый из них налоговая служба может иметь свою точку зрения. Я лишь выскажу свои мысли, а также предлагаю читателям обсуждать все «за» и «против» этих вариантов в комментариях и предлагать новые. Начнем с более простых вариантов и закончим более сложными (с юридической точки зрения). Итак поехали.

Сдача в аренду части площади как предприниматель единщик, а части как обычное физическое лицо

Это самый первый вариант, который приходит в голову. Например, предприниматель – единщик имеет нежилое помещение площадью 400 кв.м. Триста из них он сдает в аренду как плательщик единого налога и платит с дохода от аренды соответствующую ставку единого налога, а остальные 100 кв.м. он сдает как обычное физическое лицо – не предприниматель и платит с дохода от аренды 15% налога на доходы физических лиц. Вроде все просто. Бюджет почти ничего не теряет. Доход от аренды получается легально и с него платятся налоги.

Однако налоговая служба против. В своей обобщающей налоговой консультации, утвержденной Приказом от 20.02.2012 № 136, ГНСУ, в частности, отметила, что если часть имущества кажется физическим лицом – предпринимателем, а часть физическим лицом не субъектом предпринимательской деятельности, и площадь такого имущества превышает нормы, установленные пп.3 п.291.5 ст.291 НКУ, то такой ФЛП не имеет права находиться на упрощенной системе налогообложения.”

Как всегда, очень фискальная и спорная позиция. Поэтому ждем судебный прецедент по данному вопросу.

Перезаключение договора на допустимую площадь (остальная часть площади сдается неофициально или совсем не сдается)

Налоговая служба не против, конечно только в том случае, если другая часть площади совсем не сдается в аренду. Эта позиция также выражена в Приказе от 20.02.2012 № 136. Конечно, такой вариант не совсем приемлем для ФЛП плательщиков единого налога, которые обладают большими площадями помещений или земельных участков. Думаю, что самые смелые из них, будут уходить «в тень» и сдавать в аренду площадь, превышающую допустимую, без договора.

Здесь не следует забывать о фактических проверках, которые, согласно пункту 80.1 Налогового кодекса, налоговая служба имеет право проводить без предупреждения налогоплательщика.

Деление права собственности на имущество на несколько предпринимателей

Если у нас есть жена, муж или родители, которые являются предпринимателями, то оформляем право собственности на имущество на них. После этого они сдают такое имущество в аренду в пределах допустимых для плательщиков единого налога площадей. Имущество можно оформить как подарок. Такой вариант имеет главный недостаток, который заключается в стоимости переоформления права собственности на имущество.

Распределение помещений на жилые и нежилые

Очень дорогой, а потому не очень целесообразный вариант. Такой вариант возможен лишь в минимуме случаев. Однако, все же, это вариант. Например физическое лицо имеет два нежилых помещения – 300 и 100 кв.м. Помещение на сто квадратных метров предприниматель может перевести в жилой фонд (если это возможно). Таким образом, предприниматель будет сдавать в аренду 300 кв.м. нежилого помещения и 100 кв.м. жилого, и не попадать под ограничения по площади аренды, предусмотренные пунктом 291.5.3 Налогового кодекса.

Договор ссуды. Статья 827 Гражданского кодекса (не совсем законный вариант)

Согласно стати 827 ГКУ по договору ссуды ссудодатель безвозмездно передает или обязуется передать пользователю вещь для пользования в течение установленного срока. К договору ссуды применяется положение главы 58 ГК, которая регулирует аренду или найм. Главным отличием договора ссуды от договора аренды является его бесплатность. То есть, предпринимателю – плательщику единого налога, который будет предоставлять имущество в пользование по договору, получая от этого неофициальный доход, придется его скрывать.

Мы не будем рассматривать, как заключается договор ссуды, его существенные условия и т.д., ведь нас интересует совсем другое: во-первых – возможность обхода ограничений по аренде, которые определены пунктом 291.5.3 НКУ; во-вторых – налоговые последствия для арендодателя (ФЛП плательщика единого налога) и арендатора (арендатором может быть кто угодно).

Налоговые последствия для ссудодателя – плательщика единого налога

В данном случае, налоговых последствий для плательщика единого налога – ссудодателя не будет никаких, поскольку официальный доход в денежной форме такой предприниматель не получает. Однако это касается только единщика – неплательщика налога на добавленную стоимость. Для плательщиков НДС ситуация несколько иная. Предоставление права пользования имуществом по договору ссуды это не что иное, как предоставление услуг другим лицам на безвозмездной основе. А такая поставка услуг является объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость в соответствии с пунктом 185.1 Налогового кодекса. То есть плательщик единого налога, который является плательщиком НДС должен ежемесячно начислять на стоимость таких услуг, определенную по обычным ценам, налоговые обязательства в размере 20%.

Налоговые последствия для арендатора зависят от налогового статуса субъекта хозяйствования, который выступает арендатором. Подробнее рассмотрим каждого из них.

Юридическое лицо – плательщик налога на прибыль. Безвозмездное пользование имуществом по договору ссуды подпадает под определение безвозмездно полученных услуг, которое содержится в ч. «б» пункта 14.1.13 НКУ, поскольку договор займа не предусматривает выдвижение со стороны ссудодателя требования о компенсации стоимости услуг по предоставлению имущества в пользование. А поэтому стоимость такой услуги, определенная на уровне обычной цены, включается в валовый доход плательщика налога на прибыль на основании пункта 135.5.4 НКУ. Валовых расходов по договору ссуды не будет по причине его бесплатности.

ФЛП на общей системе налогообложения. Для предпринимателя на общей системе налогообложения не наступает никаких налоговых последствий, поскольку стоимость безвозмездно полученных услуг пользования имуществом по договору ссуды не подпадает под определение общего налогооблагаемого дохода предпринимателя (выручка в денежной и неденежной форме), приведенного в пункте 177.2 НКУ. Валовых расходов по договору ссуды также не будет по причине его бесплатности.

Физическое лицо не предприниматель. В данном случае обычное лицо получает имущество в пользование на безвозмездной основе, а согласно пункту 164.2.17 НКУ стоимость использования жилья, других объектов материального или нематериального имущества, предоставленных налогоплательщику в безвозмездное пользование включается в общий налогооблагаемый доход физического лица. Соответственно, такой гражданин должен по результатам налогового года подать годовую декларацию об имущественном состоянии и доходах и уплатить налог на доходы физических лиц в размере 15% от суммы такого дохода.

ФЛП или юридическое лицо плательщик единого налога. Стоимость услуг безвозмездного пользования имуществом включается в доход плательщика единого налога на основании пункта 292.3 Налогового кодекса. Для плательщиков единого налога первой и второй группы, в данном случае, это почти не имеет значения, ведь сумма налога к уплате в бюджет у них не зависит от суммы полученного дохода. А вот третьей и четвертой группе единщиков к такому доходу придется применить соответствующую ставку единого налога.

Договор доверительного управления (договор управления имуществом)

Согласно статье 1029 Гражданского кодекса по договору управления имуществом учредитель управления передает управляющему на определенный срок имущество в управление, а управляющий обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица.

За управление имуществом надо платить, однако учредитель управления (предприниматель единщик) получает все выгоды, от управления. На практике это выглядит примерно следующим образом: плательщик единого налога передает имущество в управление другому субъекту предпринимательской деятельности. Управляющий от своего имени сдает это имущество в аренду и получает за это арендные платежи, которые передает учредителю управления (предпринимателю). Часть этих арендных платежей предприниматель перечисляет управляющему как плата за услуги по управлению.

Главным преимуществом договора управления имуществом является то, что доходы от предоставления такого имущества в аренду, предприниматель получает полностью легально, платит с них налоги и ему не нужно их скрывать от государства.

Налоговые последствия для физического лица предпринимателя

Управляющий осуществляет управление имуществом и получает от этого доход, который передает собственнику имущества. Однако чем является доход от управления, полученный от управляющего, для физического лица – предпринимателя? Вариантов два:

1. Это доход от предпринимательской деятельности и плательщик единого налога применяет к нему соответствующую ставку единого налога.

2. Это доход физического лица не предпринимателя, поскольку собственником имущества является не физическое лицо – предприниматель Иванов, а обычное физическое лицо Иванов. Соответственно, весь доход от управления передается не предпринимателю, а физическому лицу. А отсюда следует обязанность физического лица уплатить с такого дохода 15% налога на доходы физических лиц и подать годовую декларацию об имущественном состоянии и доходах.

Я больше склоняюсь ко второму варианту. В значительной степени на основании того, что согласно статьям 1034, 1032 Гражданского кодекса, все выгоды от имущества принадлежат собственнику этого имущества. А собственником имущества является именно физическое лицо Иванов, а не физическое лицо – предприниматель Иванов.

Однако, следует еще раз подчеркнуть, что независимо от того, как будет облагаться доход, полученный от управления имуществом, то ли единым налогом то ли налогом на доходы физических лиц, такой доход будет получаться вполне легально и предпринимателю не нужно будет его прятать от государства.

Некоторые особенности заключения договора управления имуществом

Договор управления имуществом заключить не так уж и просто:

1. Нельзя передать в управление часть помещения, поскольку согласно статье 1030 ГКУ имущество, переданное в управление, должно быть отделено от другого имущества учредителя управления и от имущества управляющего.

2. Договор управления недвижимым имуществом подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (статья 1031 ГК).

3. Управляющим может быть только субъект предпринимательской деятельности (статья 1033 ГКУ).

Выводы

Как видим, вариантов обхода ограничений по площади помещений или земельных участков, которые сдаются предпринимателями – плательщиками единого налога, много. Однако, все они:

• законные, незаконные или не совсем законные
• имеют свои особенности
• вызывают различные налоговые последствия как для арендодателя так и для арендатора
• могут или не могут применяться для разных предпринимателей.

Также, следует отметить, что на все варианты у налоговой службы может быть свой фискальный взгляд.

Прошу обсуждать вышеприведенные варианты обхода ограничений по аренде для предпринимателей – плательщиков единого налога в комментариях. Насколько они возможны? Как их можно воплотить в жизнь? И какие последствия они могут принести для предпринимателя единщика? Также можно предложить свой вариант, который будем рассматривать подробно.

Источник: byhgalter.com

Похожие материалы: